Независимо от того, являетесь ли вы международным инвестором, ищущим недвижимость для отдыха, или новым резидентом, начинающим поиск дома в первый раз, покупка дома в США может показаться огромным начинанием. Но хотя практика и требования к недвижимости в США могут отличаться от практики ипотеки в вашей стране, есть многочисленные ресурсы и варианты, доступные иностранным покупателям на каждом этапе путешествия.
При поиске, оценке и финансировании недвижимости важно не только найти лицензированных агентов с местным опытом, но и тех, кто может предложить советы по навигации по сложным сделкам, с которыми вы можете столкнуться как международный покупатель жилья.
Сборка квалифицированной команды займет некоторое время — попросите сотрудников о рекомендациях, выполните поиск на веб-сайте, найдите местных жителей в каталогах недвижимости и проверьте ссылки. В конце концов, опыт, который приносят эти специалисты, должен помочь сделать опыт менее напряженным.
Ваша профессиональная команда может включать в себя:
-
- Агент покупателя с назначением CIPS: Лицензированные агенты, обладающие опытом в зарубежных сделках с недвижимостью, часто выполняли дополнительную курсовую работу, чтобы стать сертифицированными международными специалистами по недвижимости (CIPS). Многие из этих специализированных агентов свободно владеют несколькими языками, а также могут помочь вам ориентироваться в уникальных правилах и положениях каждого штата. Узнайте, какие вопросы задавать при покупке агента, который подходит именно вам: Как нанять агента по недвижимости покупателя.
- Адвокат по недвижимости: Некоторые штаты требуют, чтобы покупатели наняли адвоката по недвижимости для обработки документов, в то время как другие требуют только агента покупателя. В некоторых штатах вы можете увидеть «брокеров по недвижимости» в дополнение к агентам. Узнайте о различиях между брокером и агентом здесь.
- Кредитор, работающий на глобальную операцию: Выберите банк с глобальными услугами, который поможет вам ориентироваться в таких вопросах, как обменные курсы валют, многонациональное налогообложение и кредит, установленный в других странах.
- Американский финансовый консультант/бухгалтер: Хотя вы можете найти финансовых консультантов через местное отделение банка, также может быть удобно найти фирму, которая специализируется на работе с международными клиентами.
- Налоговый консультант/адвокат: Поговорите с налоговым специалистом, который может посоветовать, какие формы вам нужно будет предоставить кредитору, чтобы указать подтверждение работы, если это применимо. Вы также захотите убедиться, что понимаете налоговые последствия и правила, связанные с покупкой недвижимости в США.
Вам нужен индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика (ITIN), чтобы купить дом в США. ITIN выдается налоговой службой людям, которые не имеют права на получение номера социального страхования. Чтобы получить ITIN, вам нужно будет связаться с сертифицирующим агентом по приемке (CAA), чтобы заполнить форму W-7 — обратитесь к этому руководству для получения списка принятых CAA в США и на международном уровне.
Что нужно для покупки недвижимости в США в качестве негражданина
Если вы используете ипотечного кредитора, вам может потребоваться представить любое или все из следующего:
1. Номер социального страхования или ITIN
2. Действительный заграничный паспорт, виза США или водительские права
3. Банковские выписки и, если применимо, финансовые записи из вашего зарубежного банка
4. Подтверждение резервов
5. Платежные квитанции
6. Кредитный рейтинг
7. Налоговая декларация
Создайте кредитную историю
Чтобы получить жилищный кредит в качестве иностранца в США, вы должны сначала установить кредит и получить хороший кредитный рейтинг. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем выгоднее процентная ставка по вашему будущему жилищному кредиту.
Если у вас еще нет банковского счета и счета кредитной карты в США, расставьте приоритеты на этом шаге и выделите бюджет примерно на три-шесть месяцев, чтобы начать наращивать свою кредитную историю. Свяжитесь с местным банком, чтобы узнать о различных вариантах и инструментах для получения кредита с нуля.
Хотите узнать больше о кредитном отчете в США? Узнайте, как кредитные баллы влияют на ипотечные ставки в нашем ипотечном учебном центре.
В дополнение к кредитному рейтингу, кредиторы также обычно просматривают информацию о доходах, чтобы определить право на получение кредита, но существует множество путей одобрения ипотеки независимо от статуса занятости. Финансовый консультант США и/или налоговый специалист могут предоставить информацию о ваших вариантах и документации, необходимой для продвижения вперед.
Покупки только для кредиторов могут помочь вам получить лучшую ставку, но вы можете найти время, чтобы сначала поговорить с ипотечным консультантом, который поможет вам ориентироваться в ваших уникальных обстоятельствах. Ваш статус проживания — ваши условия пребывания и то, как долго вы находитесь в США — может повлиять на кредиты, на которые вы имеете право, и типы необходимой документации. Владельцы грин-карты, постоянные жители и беженцы имеют право на те же жилищные кредиты, что и граждане США, но им могут потребоваться дополнительные документы.
В зависимости от вашей ситуации, больший первоначальный взнос может улучшить ваше право на финансирование — подумайте, от 30 до 40%. Как правило, первоначальный взнос в размере 20% считается идеальным при покупке дома, и некоторые кредиторы даже предлагают ипотеку всего на 3% ниже, поэтому поговорите со своим кредитором, чтобы определить, какие планы платежей подходят именно вам.
Чего мне ожидать от моей первой встречи с моим агентом по недвижимости?
Это идеальное время для вас, чтобы точно сказать своему агенту, что вы ищете в недвижимости и свой бюджет. Также может быть хорошей идеей потратить время, чтобы рассказать своему агенту, как работает процесс покупки жилья в вашей родной стране, и спросить о любых различиях на рынке США. Чем больше вы знаете, тем меньше стресса вы будете, когда вступите в переговорный процесс.
Нужно ли мне нанимать адвоката по недвижимости?
Хотя это и не обязательно, в зависимости от того, в каком штате вы хотите купить, вы можете обратиться за услугами адвоката по недвижимости, чтобы помочь с любыми юридическими вопросами или вопросами, с которыми вы можете столкнуться на этом пути. Адвокат по недвижимости может рассмотреть договор купли-продажи для вас, проверить право собственности и другие документы, связанные с вашей покупкой, а также проконсультировать по юридическим и налоговым вопросам, касающимся вашей собственности.
Есть ли тип недвижимости, которую я не могу приобрести в США?
Иностранные покупатели имеют право покупать дома для одной семьи, кондоминиумы, дуплексы, триплексы, квадплексы и таунхаусы.
Жилищные кооперативы или кооперативы часто имеют правила, запрещающие иностранную собственность. Это связано с тем, что кооперативы, как правило, требуют, чтобы источник дохода покупателя был из США и чтобы большая часть большинства активов покупателя хранилась в США.
Должен ли я приобрести недвижимость в США на свое имя?
Иностранные инвесторы могут приобрести недвижимость напрямую — на свое имя — или через хозяйствующий субъект, такой как отечественная корпорация, иностранная корпорация, товарищество с ограниченной ответственностью, совместное предприятие, инвестиционный траст недвижимости или общество с ограниченной ответственностью.
То, как будет использоваться недвижимость, должно сыграть в вашем решении. Кроме того, независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на свое имя, может иметь драматические налоговые последствия. Ваш адвокат по недвижимости и бухгалтер должны иметь возможность предоставить консультацию по вашим вариантам.
Могу ли я оплатить свое имущество наличными?
Да, покупки наличными разрешены, но законодательство США обязывает сообщать о кассовых операциях на сумму свыше 10 000 долларов США федеральному правительству. Требование к отчетности касается всех, кто связан со сделкой (покупатель, агенты по недвижимости, адвокаты, титульные компании и т. д.). Вам нужно будет показать, как вы заработали деньги и что они были получены на законных основаниях.
Покупатели наличных денег потенциально могут сэкономить деньги на сборах за подачу заявки на ипотеку, сборах за выдачу кредита, оценке и страховании правового титула.
Нужно ли мне ехать в США для закрытия?
Хотя вы вполне можете захотеть присутствовать на закрытии недвижимости, в этом нет необходимости. В случае, если вы не можете или решите не присутствовать на закрытии, вы должны оформить «Доверенность». Это письменный документ, разрешающий другому лицу представлять вас и подписывать от вашего имени.
Есть ли дополнительные сборы, которые мне нужно будет заплатить при закрытии?
Да. В дополнение к вашему первоначальному взносу покупатель, как правило, несет ответственность за оплату поиска и страхования титула, судебных издержек и сборов за регистрацию, что составляет дополнительно от 1 до 2,25 процента от общей стоимости транзакции. На доме стоимостью 300 000 долларов США это составляет еще от 3000 до 6750 долларов США. Узнайте больше о расходах на закрытие в нашем ипотечном учебном центре.
Сколько времени обычно занимает покупка дома в США?
Вы можете рассчитывать на бюджет в среднем 4,5 месяца на процесс покупки дома до тех пор, пока ваш дом не будет заключен по контракту. Требуется еще от 30 до 45 дней, чтобы закрыть дом и переехать. Узнайте больше о шагах, которые идут на покупку дома, в нашем Руководстве для покупателей жилья.
Как покупка недвижимости в США повлияет на мои налоги?
Налоговые обязательства иностранных владельцев недвижимости в США и/или их родной стране будут варьироваться в зависимости от их статуса проживания, откуда покупатель и имеет ли эта страна налоговое соглашение с Соединенными Штатами. Проконсультируйтесь с налоговым адвокатом, знакомым с договором вашей страны, чтобы получить ответы на вопросы, связанные с налогообложением.