По данным Национальной Организации Риелторов за 2013 год, жилая недвижимость, приобретенная иностранными покупателями, стоила 68 200 млн долларов. Это больше 6% от общего объёма продаж недвижимости в Америке. Процент мог быть выше, если бы многие иностранцы не считали, что покупать жильё в Соединённых Штатах, проживая за границей, слишком сложно. На деле всё гораздо проще, чем вы думаете. Мы расскажем, с чего начать.
Отыщите нужных людей
Сперва найдите специалистов, чтобы управлять покупкой с их помощью. Наймите агента по недвижимости и адвоката с большим опытом работы с иностранными покупателями.
Найти хорошего агента проще всего в интернете. Национальная Организация Риелторов регулярно публикует списки специалистов по работе с иностранными клиентами на своём сайте. Как правило, эти агенты сертифицированы как международные специалисты собственности.
Можно ли купить дом в ипотеку?
Покупая дом в США, иностранцы предпочитают платить наличными. Потому что на их взгляд это проще и дешевле. Однако они ошибаются. Ипотечные ставки в Соединённых Штатах могут быть даже ниже, чем в другой стране — от 4,5 до 6%. Безусловно, не каждый кредитор даёт займы иностранцам. Тем не менее этот вид кредита доступен, и им можно воспользоваться.
Как оформить ипотечный кредит
Чтобы купить жильё в США в ипотеку, нужно сделать первый взнос не меньше 30% от общей стоимости. Некоторые кредиторы требуют предоставить доказательства платежеспособности: выписки с банковских счетов и рекомендательные письма от кредитных компаний. Также может понадобиться виза.
В первую очередь нужно создать кредитный счёт в Соединённых Штатах и пополнить его на сумму первого взноса. Иностранные заёмщики получают кредит под больший процент, чем граждане США. Но он не будет превышать 6% годовых с фиксированной ставкой на 5, 7 или 30 лет.
Также на заемщика возлагаются все расходы по оформлению кредита, включая сборы кредитора и третьих сторон. Как правило, они составляют не больше 2% от суммы займа.
Нужна ли страховка?
Каждый кредитор в Соединённых Штатах будет требовать от домовладельца оформить страхование, чтобы защитить дом от потенциального ущерба. Расходы на страховку зависят от размера и стоимости дома. В штатах, где нередко происходят стихийные бедствия (к примеру, во Флориде), страхование обходится дороже.
Не забудьте о налогах
Покупая дом в США, обязательно учитывайте налоги. В разных штатах и округах они отличаются: от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от площади и стоимости жилья.
К примеру, в Манхэттене налог на покупку недвижимости самый высокий в Соединённых Штатах. Однако, в сравнении с Гонконгом или Лондоном, Манхэттен более чем доступен.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я стать гражданином США, чтобы приобрести там жильё?
Нет, вам не нужно получать гражданство или грин-карту, чтобы купить дом в Соединённых Штатах. Но вам понадобится индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика. Этот номер присваивают иностранным гражданам, которые обязаны платить налоги, но не имеют права на получение социального страхования.
ИНН выдаёт налоговая служба или сертифицированный бухгалтер.
Нужно ли мне нанимать адвоката по недвижимости?
Это необязательно. Но вы можете нанять юриста, чтобы он помог решить правовые вопросы, с которыми вы столкнётесь. Адвокат может пересмотреть договор купли-продажи, проверить документы, связанные с покупкой, и проконсультировать вас по юридическим и налоговым вопросам, касающимся собственности.
Могу ли я оплатить недвижимость наличными?
Да. Однако по законодательству США обо всех покупках дороже 10 000$ нужно сообщать в федеральную службу. Правительство хочет знать, получили ли вы деньги законным путём.
Повлияет ли покупка жилья в США на налоги?
Налоговые обязательства владельцев зарубежной недвижимости зависят от того, имеет ли родная страна покупателя налоговые отношения с Соединёнными Штатами. Проконсультируйтесь с адвокатом по налогам в вашей стране, чтобы получить ответ на этот вопрос.
В США правительство требует, чтобы иностранные граждане выплачивали подоходный налог на любую чистую прибыль. К примеру, если вы намерены сдавать недвижимость в аренду, вам придётся платить налог на арендный доход (за вычетом расходов).
Если вы не подадите налоговые декларации вовремя, вам придётся уплатить до 30% от валового дохода. Даже если вы несёте убытки и не обязаны платить налог, вам всё равно нужно подавать налоговые декларации. В противном случае вас ожидает штраф.