Вопрос номер один, с которым сталкивается большинство людей, заключается в необходимости покупки недвижимости и наиболее выгодном времени для такого действия. Есть одна подсказка, которую можно использовать для принятия соответствующего решения.
Оценка миграции населения на рынке недвижимости
Если бы у вас не было возможности сравнивать, то можно было бы предположить, что мы стали непоседливыми. В отличие от тенденций 20-го века, в наше время ситуация сложилась так, что современные люди редко задерживаются в одном месте надолго. Такое миграционное поведение обусловлено рядом факторов: потеря работы, налоговые вопросы, стоимость жизни и так далее. Учитывая тот факт, что мы склонны с лёгкостью менять место жительства, большинство людей не понимают, какое влияние это оказывает на рынок недвижимости.
Оценка ситуации на рынке недвижимости показывает, что как раз необходимо сосредоточиться на вопросе переселения населения. На многих рынках вообще довольно сложно проанализировать миграцию населения, поэтому данный вопрос даже не учитывается при оценке тарифов на жильё. С другой стороны, если вам удастся идентифицировать такой рынок, важно не делать поспешных выводов. Давайте рассмотрим классический пример.
Пожалуй, самым стремительно растущим городом среди прочих является Лас-Вегас в штате Невада. Примерно четыре человека ежеминутно переезжают в город. Зачем? Как правило, цены здесь ниже, чем там, откуда люди переезжают, а также в городе отсутствует необходимость уплаты налога на прибыль, взимаемого государством. Поскольку новые люди переселяются в этот район, спрос на жилье становится массовым. Этот факт был подробно описан в течение нескольких лет количественными показателями, используемыми при оценке недвижимости в Лас-Вегасе.
Увы, интерес на рынке утих, но это отнюдь не значит, что нужно избегать покупки недвижимости. Люди по-прежнему приезжают в город с удивительной скоростью, и им все еще нужно жильё. Пока рынок немного охладился, но в течение года ситуация изменится в противоположную сторону. В данный момент просто слишком высокий спрос на жилье.
Не так очевидна миграция собственников, переезжающих из районов с высокой стоимостью собственности, в области с более дешёвой недвижимостью. Например, жители Южной Калифорнии часто с выгодой продают своё имущество и переезжают в штаты, где они могут купить гораздо больший дом за небольшую часть вырученных средств от продажи предыдущего жилья. Если вам удастся предугадать ход мыслей этих своенравных, но богатых душ, вы можете покупать недвижимость на этом сегменте рынка при самых выгодных ценах. Одними из самых популярных штатов для переезда, к примеру, были одно время Сиэтл и штат Вашингтон. Цены здесь выросли в два раза в связи с притоком калифорнийцев.
Миграция населения является важной тенденцией в оценке рынка недвижимости. Это не всегда возможно сделать, но можно совершить страшную ошибку, если не учитывать этот фактор.