Еще в канун выборов 2018 года идея универсального контроля арендной платы считалась в Нью-Йорке если не несбыточной мечтой, то делом очень отдаленного будущего. Но на выборах ее озвучили сразу многие политики. А теперь о ней уже говорят, как о ближайшей перспективе.
Синтия Никсон, Джумаане Уильямс и Джулия Салазар, поднимавшие в ходе предвыборных дебатов 2018 года вопросы контроля арендной платы, озвучивали эту идею по-разному, создав противоречивые представления о том, как это можно сделать. Альянс жилищного строительства, коалиция групп активистов, выступающих за защиту прав жильцов, разработали конкретную законодательную концепцию, состоящую из семи законопроектов. Она не несет радикальных изменений в системе аренды жилья, некоторые проекты законов ранее уже были внесены в законодательный орган штата и даже ранее принимались в Ассамблее. Это законопроекты о реформировании существующих законов для стабилизации арендной платы путем прекращения контроля за предложениями от арендодателей, исключения бонуса за них, обеспечения льготной арендной платы и внесения изменений в контроль за ней. Каждый из них уже был вновь представлен в законодательном органе на этой сессии.
Как говорится на официальном сайте Жилищного альянса (организация жителей Нью-Йорка, арендующих жилье), в 2019 году срок действия системы, известной как стабилизация арендной платы, истекает, что дает арендаторам возможность для усиления и расширения их прав. Штат может отменить анти-арендаторские положения и расширить систему стабилизации арендной платы.
Предлагается:
- Снять географические ограничения в Законе о защите от чрезвычайных ситуаций (ETPA), которые позволяют местным муниципалитетам выбирать стабилизацию арендной платы в случае возникновения чрезвычайной ситуации на местном рынке жилья;
- Принять новый закон о выселении «по уважительной причине»;
- Сделать льготную арендную плату постоянной;
- Отменить бонус за предложение жилья в аренду;
- Устранить постоянные повышения арендной платы, вызванные значительным капитальным ремонтом.
В настоящее время в Нью-Йорке действуют две системы регулирования арендной платы. Стабилизация, которая затрагивает большинство арендаторов, и контроль, который применяется к приблизительно 40 000 человек. В рамках системы «Максимальная базовая арендная плата» арендаторы могут ежегодно сталкиваться с повышением на 7,5%, что намного выше, чем ежегодные корректировки. Этот законопроект усилит контроль над арендной платой в соответствии со стандартным ее увеличением.
Адвокат по жилищным вопросам в Обществе правовой помощи Эллен Дэвидсон (один из авторов законопроекта о выселении по уважительной причине, который поддерживает сенатор штата Салазар) объяснил City and State NY, что, «несмотря на некоторые опасения, связанные с законодательством, в действительности меры защиты не являются такими уж экстремальными. Законопроект не будет полностью запрещать повышение арендной платы выше 1,5%. Арендодатели могут защищать право на ее повышение по определенным причинам, например, если их собственные расходы возросли, скажем, из-за повышения налогов на недвижимость или расходов на техническое обслуживание. То, что мы действительно пытаемся остановить, так это то, чтобы арендодатели не могли так просто выгнать долгосрочных арендаторов, чтобы поселить других».
Вице-президент по исследованиям в правовом Манхэттенском институте Говард Хусок выступает с критикой идеи контроля. Он считает, что закон о выселении по уважительной причине принесет больше вреда, чем пользы: «Я не думаю, что вам нужна Нобелевская премия по экономике, чтобы понять, что это может иметь очень пагубные последствия не только для новых предложений на рынке аренды жилья, но и для жилья, которое арендуется уже сейчас. Регулирование арендной платы в Нью-Йорке на самом деле усугубило жилищный кризис, новые арендаторы ограничены в выборе места проживания».
Real Estate Broker Associate в Evans Real Estate
Также критично к планам вторжения политиков в экономику относится и эксперт по недвижимости Нью-Йорка из Evans Real Estate Дмитрий Стасюк: «Как показали примеры во многих странах, попытка властей диктовать рынку ценообразование часто приводит к дисбалансу, манипуляциям и в итоге к кризису. Установление ограничений на повышение аренды, которое сейчас предлагают некоторые политики, может привести к серьезным негативным последствиям. Нарушится базовый принцип открытой экономики, когда свободный рынок самостоятельно балансирует спрос и предложение. Ведение подобных ограничений приведет к тому, что снять квартиру станет намного сложнее. Ухудшится качество жилья, владельцам будет невыгодно делать ремонт и поддерживать квартиры и дома в хорошем состоянии. Также уменьшатся инвестиции в строительство нового жилья, а это снижение поступлений в бюджет и сокращение рабочих мест. Надеюсь, что эти популистские предложения так и останутся на уровне разговоров и лозунгов для избирателей».