Арендодателям Нью-Йорка могут запретить повышать арендную плату на основании MCI

Иван Контрерас, глава жилищного объединения в Куинсе, привык выслуживать жалобы соседей на внезапное повышение арендной платы. Просьбы о помощи поступают каждый месяц. Однако в январе к Контрерасу стало приходить ежедневно по несколько человек с «письмами счастья», в которых арендодатели извещают их о произведенных в доме «значительных капитальных улучшениях» (Major Capital Improvements — MCI) и о повышении на этом основании платы за жилье.

«Последние 2 недели я вижу, что все больше и больше людей идет с жалобами, — говорит Контрерас. — Арендодатели чувствуют, что с MCI что-то случится».

Сегодня MCI — один из немногих законных способов поднять доход от сдачи жилой недвижимости в аренду. По действующим правилам, стабилизированная арендная плата может быть повышена до 6%, если домовладелец произведет какие-либо работы по обновлению здания, установит новые окна, котлы и крыши. Однако часто плата повышается и после «капитальных улучшений».

Многие считают, что демократы, коих теперь большинство в обеих палатах парламента штата, захотят отменить MCI, ведь это было их ключевым предвыборным обещанием. Во вторник, 22 января, губернатор Эндрю Куомо объявил, что попытается как минимум «ограничить» повышение арендной платы. Так что теперь арендодатели изо всех сил спешат, пока еще не поздно, подать заявления о произведенном ремонте.

По словам Мартина Хейстейна, юриста компании-арендодателя Belkin Burden Wenig & Goldman, на прошлой неделе к нему обратились 3 клиентов за советом по поводу сложившейся ситуации. Как правило, владелец здания выполняет несколько улучшений в течение года или двух, а затем объединяет их в общую заявку на повышение арендной платы. «Мой совет — подавайте заявку на выполненные работы... что бы ни было выполнено», — отвечает своим клиентам Хейстейн.

Фрэнк Риччи, лоббист Ассоциации по стабилизации арендной платы, — того же мнения: «Я бы сказал им завершить работу как можно быстрее и успеть подать заявку до изменения законодательства».

Отраслевые группы и инвесторы предупреждают: если отменить MCI, здания придут в ужасное состояние, так как обслуживание станет неэффективным. «Когда мне нужно будет заменить котел, — спрашивает арендодатель Роберт Нельсон из Nelson Management, — я должен буду использовать зубную нить, чтобы решить проблему?»

Однако не все так просто. Чиновники, в частности Майк Джианарис, хотят приостановить увеличение фонда доступного жилья в Нью-Йорке, утверждая, что здания изначально должны быть в хорошем состоянии. «Арендодатели улучшают только те здания, которые являются их активами», — говорит Джанарис.

Согласно действующему законодательству, у квартиросъемщиков есть несколько способов добиться, чтобы арендную плату больше не повышали на основании MCI, или по крайней мере задержать это повышение на длительный период. В Управлении жилищно-коммунального хозяйства напоминают: иногда на принятие окончательного решения по поводу арендной платы уходят годы. Этот процесс особенно важен для арендаторов, считающих, что домовладелец не произвел заявленных MCI, работы была выполнены не должным образом или оплачены по завышенным тарифам.

«Они устанавливают новые окна, когда здание не нуждалось в новых окнах, — возмущается Вон Армор, президент Ассоциации арендаторов в Бруклине. — И устанавливают самые дешевые. Окна тонкие, как бумага». Есть у ассоциации и претензии по поводу работы (а точнее, простаивания) лифтов в домах, чьи владельцы, тем не менее, не стесняются повышать арендную плату. 

Джон Лилиенталь, помощник юриста в Collins Dobkin & Miller, получил в январе больше решений по апелляциям MCI, чем за несколько лет. Большинство дел шло 2-3 года, а одно тянулось почти 10 лет. «Единственное, чем я могу это объяснить, — это тем, что некоторые адвокаты советуют [своим клиентам]: “Постарайтесь решить эти вопросы сейчас”», — говорит Лилиенталь.

(Статья подготовлена по материалам Real Deal.)

Читайте также: Apeндa жилья в Hью-Йopкe дopoжaeт. Зимниe cкидки oтмeнeны.