Рост арендной платы в Нью-Йорке за последние 8 лет очевиден. Однако как именно он происходит? По каким слоям населения Нью-Йорка больнее всего ударит повышение арендных ставок? Чего ждать в будущем?

Обзор актуальной ситуации на рынке съемного жилья в Нью-Йорке.

Главные тенденции роста цен на недвижимость в Нью-Йорке в 2018 году:

  • Начиная с 2010 года, арендная плата в Нью-Йорке поднялась в среднем на 31%. Увеличение происходило неравномерно: в некоторых районах — всего на 15%, а в других — на 45%.
  • Для квартиросъемщиков, плативших за аренду в 2010 году $2000 в месяц, в 2018-м эта сумма увеличится на $620 и составит за год $7440.
  • В кварталах, где как минимум 25% проживающих — это семьи с маленькими детьми, цены росли на 5% быстрее, чем в кварталах с меньшим количеством семей.
  • Там, где 50% проживающих имели уровень дохода ниже среднего по Нью-Йорку, ставка арендной платы увеличивалась на 6% быстрее, по сравнению с кварталами, в которых живут в основном люди среднего и выше среднего достатка.

Если говорить об общих тенденциях, то с января 2010 года по январь 2018-го арендные ставки в городе выросли в среднем на 31%. Однако показатели по всем 88 кварталам Нью-Йорка существенно разнятся. Самый быстрый рост арендной платы наблюдается в малонаселенных кварталах, расположенных на окраинах Манхэттена и Бруклина, например, в районах Инвуд и Дитмас-парк. Здесь цена на съемное жилье изначально самая низкая по городу. В то же время в более престижных районах, где съем квартиры обходится дороже, соответственно, стоимость аренды повышается гораздо медленнее. Так, в таких кварталах, как Боро-парк, Дайкер Хайтс, Бенсонхерст или Вудсток, рост цен на недвижимость составил менее 18% за последние 8 лет.

10 кварталов с максимальными показателями роста цен на аренду квартир

  • Ditmas Park (Brooklyn) — 45%
  • Prospect Lefferts Gardens (Brooklyn) — 45%
  • Bedford-Stuyvesant (Brooklyn) — 41%
  • Inwood (Manhattan) — 39%
  • Hamilton Heights (Manhattan) — 39%
  • Midwood (Brooklyn) — 38%
  • Flatbush (Brooklyn) — 38%
  • Washington Heights (Manhattan) — 37%
  • Brighton Beach (Brooklyn) — 37%

Все районы, демонстрирующие высокие темпы роста цен на аренду недвижимости, считаются традиционными для проживания людей со средним или ниже среднего уровнем дохода. Чаще всего это кварталы Бруклина и Верхнего Манхэттена. Самое интересное, большинство этих кварталов никогда не были на хорошем счету у квартиросъемщиков. Основным их преимуществом была доступность. В качестве примера лучше всего подойдет Южный Бруклин, где за последние 10 лет спрос настолько вырос, что арендные ставки «взлетели до небес», демонстрируя подорожание на 43% по сравнению с 2010 годом.

Рынок жилья среднего класса и выше среднего гораздо стабильнее, но тенденции к удорожанию присутствуют и тут. Медленнее всего повышаются ставки на аренду недвижимости, расположенной в респектабельных районах Манхэттена. Так, например, стоимость аренды в Дамбо или Ривердейле практически не изменилась за последние 10 лет.

10 кварталов с минимальными показателями роста цен на аренду квартир

  • Ridgewood (Queens) — 15%
  • Central Park South (Manhattan) — 16%
  • Midtown (Manhattan) — 16%
  • Long Island City (Queens) — 18%
  • Riverdale (Bronx) — 20%
  • Midtown (South Manhattan) — 20%
  • Gramercy Park (Manhattan) — 21%
  • Upper West Side (Manhattan) — 21%
  • Dumbo (Brooklyn) — 21%
  • Stuyvesant Town/PCV (Manhattan) — 22%

Интересная ситуация сложилась на Лонг-Айленде, где квартиры стабильно дорожали, вплоть до 2017 года, а потом стали дешеветь. Объяснить это можно сегодняшним строительным бумом на Лонг-Айленд. В результате активной застройки жилой фонд значительно увеличился, а многих квартир, предлагаемых сейчас в аренду, в 2010 году еще не существовало. Поэтому сегодня здесь можно найти отличную квартиру с одной спальней всего на $5–10 дороже, чем в 2011 году (если поторговаться).

StreetEasy

Особняком стоят Ridgewood и Queens, в которых стоимость аренды не только растет гораздо медленнее, чем в среднем по Нью-Йорку, но в некоторых случаях даже падает по сравнению с предыдущими годами. Объяснить этот факт можно неоправданно резким ростом арендных ставок в 2011–2012 годах, вызванных не объективными причинами, а тенденциями к спекуляции со стороны застройщиков и домовладельцев. Логично, что такая ситуация не могла длиться вечно. Сегодня в этих кварталах вполне можно подыскать неплохую квартиру с 2 спальнями по цене на 20% ниже, чем предлагалось в 2012 году.

Тенденции роста с 2008 года до 2018

В период преодоления экономического кризиса, разразившегося в США в 2008-м, стоимость аренды на недвижимость в Нью-Йорке поднималась умеренными темпами, без явных лидеров по росту цен в городе. Однако в 2012 году ситуация изменилась — появились новые тренды. Так, стоимость аренды за квартиру в самых доступных кварталах города стала резко увеличиваться, в то время как в более престижных районах Большого Яблока цены оставались сравнительно стабильными. К концу 2014 года разрыв удорожания по районам города достиг 11%, но и это, как оказалось, был не предел.

После наступившего в 2014 году пика роста цен на недвижимость в Нью-Йорке темпы увеличения стоимости аренды снизились по всей стране. Одной из главных причин стал начавшийся в 2014 году стремительный подъем строительства. С тех пор объемы сдаваемого жилого фонда ежегодно превышали среднегодовые показатели за предыдущие 10 лет. В итоге в 2017 году в Нью-Йорке сдали более 25 000 единиц нового жилья.

Общая ситуация в Нью-Йорке остается прежней — жизнь в городе неуклонно дорожает. Однако уже сейчас есть смысл задуматься над тем, какое именно жилье и в какой части города арендовать. Возможно, долгосрочно выгоднее снимать недвижимость в более престижных районах, чем в традиционных кварталах для проживания людей с достатком ниже среднего. Скорее всего, эти тенденции имеют длительную перспективу.

Рост цен ударил по Нью-Йоркским семьям

Давайте сравним ситуацию с 2010 годом. Тогда рост цен на доступную недвижимость значительно превышал по темпам увеличение цен на недвижимость среднего и элитного уровней. Средняя величина арендной платы в 2010 году в десяти самых быстро дорожающих кварталах Нью-Йорка составляла $1695, в то время как в десятке самых стабильных в плане цены на аренду недвижимости районов этот же показатель равнялся $2800.

Быстрый темп увеличения стоимости аренды в недорогих районах города хуже всего повлиял на основной контингент живущих в них людей, а именно на семьи с низким уровнем доходов. В 52 кварталах Нью-Йорка, в которых проживают семьи с доходом выше среднего (в 2010 году — $50 285 на семью), арендные ставки выросли в среднем на 26,9% за последние 8 лет. За аналогичный период в 31 квартале, основу населения которых составляет население с доходами ниже среднего, арендные ставки выросли на 33,1%. Что же означает такой прирост? А то, что семья, тратившая в 2010 году не более $2000 в месяц на аренду жилья, в 2018 году будет платить больше на $1500 в год.

В районах с самыми высокими темпами роста арендной платы также проживает большое количество семей с маленькими детьми. Сравните: арендная ставка выросла на 32% в районах, где не менее четверти постоянно проживающего населения имеет несовершеннолетнего ребенка на содержании, в то время как в районах с преимущественно взрослым населением — только на 27%. В таких кварталах Манхэттена, как Midtown, Gramercy Park или Financial District, менее 10% постоянно проживающего населения имеют несовершеннолетних детей, а рост цен на аренду жилья — один из самых низких в городе. Чего нельзя сказать о Ditmas Park, Elmhurst и University Heights. Здесь около трети населения составляют семьи, а уровень инфляции самый высокий в городе (около 40%).

Связь между социальной характеристикой района и темпами роста цен на недвижимость однозначно есть. Однако она не говорит о том, что цены увеличиваются из-за наличия или отсутствия детей, а, скорее, наглядно демонстрирует сложности, возникающие в случае увеличения стоимости аренды для семейных жителей Нью-Йорка.

Рост цен не связан с расовым вопросом

Быстрорастущие ставки на аренду недвижимости влияют практически на все части города, независимо от основного контингента проживающих. В таких кварталах, как Bed-Stuy, Prospect Lefferts Gardens и Flatbush, всегда проживало большое количество представителей «цветного» населения, а рост арендной платы — один из самых высоких по городу. Если говорить о пяти кварталах-лидерах в плане скорости увеличения цен на аренду квартир за последние 8 лет, то все они являются традиционными для проживания латино- и афроамериканцев. В то же время есть и другие заметные лидеры роста цен — южные и центральные кварталы Бруклина: Brighton Beach, Midwood и Sheepshead Bay. Здесь живут преимущественно белые, но рост арендной платы за аналогичный период такой же высокий. Это говорит о том, что высокие темпы роста цен на аренду квартир связаны, в первую очередь, с уровнем доходов и географическим расположением жилого квартала, а не с его расовым составом.

Малоэтажная Америка

В целом, анализ показывает, что существующая программа по сохранению архитектурного облика Нью-Йорка и его окрестностей оказывает большое влияние на рост арендной платы, затрагивая сильнее всего цены в недорогих районах. В городе строится много новых кварталов, но застройка в них преимущественно малоэтажная. В семи из 10 районов, демонстрирующих максимальную скорость увеличения цен на аренду квартир, проводилась политика ограничения территории и высотности застройки с целью сохранения исторического облика и низкой плотности населения в них. Примерами могут служить районы Midwood и Crown Heights. Общая концепция развития города не предполагала расширения их территорий. Однако результатом такой политики как раз и стал рекордный темп роста цен на аренду недвижимости, поскольку спрос явно превышал предложение.

Тем не менее за последние два десятка лет многие районы Нью-Йорка разрослись. Расширение было стратегическим пунктом развития Лонг-Айленд-Сити, Бруклина и Хадсон-Ярдс. Три из 10 районов с самым медленным ростом арендной платы — Лонг-Айленд-Сити, Дамбо и Верхняя Уэст-Сайд — были частично реконструированы в период между 2007 и 2009 годами, что и позволило существенно замедлить увеличение цен на квартиры. Другие районы, получившие право на развитие, а именно: Williamsburg, Downtown Brooklyn и Chelsea, также занимают нижние позиции в графике роста цен на аренду за последние 8 лет.


Не только географическое расположение района влияет на увеличение цен. То, что так много районов Нью-Йорка с наиболее быстро растущей арендной платой являются самыми густонаселенными, напоминает нам о том, что цены на аренду квартир «повышают» и экономический рост в стране, и действующие в городе программы по его развитию. Тот факт, что строительный бум в городе до сих пор не смог облегчить жилищный кризис во многих отдаленных районах, иллюстрирует сложность решения этой проблемы.

Рост цен на аренду квартир в Нью-Йорке сильнее всего ударил по малообеспеченным семьям обновлено: Август 28, 2018 автором: Анна Казакова

Видео USA.ONE

Читайте нас в "Яндекс Новости"
Нажмите, чтобы поделиться новостью
Будьте вежливы. Отправляя комментарий, Вы принимаете Условия пользования сайтом.

Текст комментария будет автоматически отправлен после авторизации

Настоятельно рекомендуем вам придерживаться вежливой формы общения, избегать любого незаконного, угрожающего, оскорбительного, непристойного или грубого обращения к другим посетителям ресурса.
Реклама

Сегодня в выпуске

18.11.18
DEA и ICE прячут камеры наблюдения в уличных фонарях и дорожных отбойниках
18.11.18
Мошеннический «обмен подарками» Secret Sister снова на Facebook
18.11.18
Во Флориде арестовали 39 членов банд белых супрематистов
18.11.18
Желтые такси за полцены довезут вас из Бруклина или Куинса на Манхэттен в час пик
18.11.18
В JFK пассажиры смогут бесплатно дегустировать вино и посещать SPA-процедуры в новом лаунже British Airways
В начало