Рост арендной платы в Нью-Йорке за последние 8 лет очевиден. Однако как именно он происходит? По каким слоям населения Нью-Йорка больнее всего ударит повышение арендных ставок? Чего ждать в будущем?
Обзор актуальной ситуации на рынке съемного жилья в Нью-Йорке.
Главные тенденции роста цен на недвижимость в Нью-Йорке в 2018 году:
- Начиная с 2010 года, арендная плата в Нью-Йорке поднялась в среднем на 31%. Увеличение происходило неравномерно: в некоторых районах — всего на 15%, а в других — на 45%.
- Для квартиросъемщиков, плативших за аренду в 2010 году $2000 в месяц, в 2018-м эта сумма увеличится на $620 и составит за год $7440.
- В кварталах, где как минимум 25% проживающих — это семьи с маленькими детьми, цены росли на 5% быстрее, чем в кварталах с меньшим количеством семей.
- Там, где 50% проживающих имели уровень дохода ниже среднего по Нью-Йорку, ставка арендной платы увеличивалась на 6% быстрее, по сравнению с кварталами, в которых живут в основном люди среднего и выше среднего достатка.
Если говорить об общих тенденциях, то с января 2010 года по январь 2018-го арендные ставки в городе выросли в среднем на 31%. Однако показатели по всем 88 кварталам Нью-Йорка существенно разнятся. Самый быстрый рост арендной платы наблюдается в малонаселенных кварталах, расположенных на окраинах Манхэттена и Бруклина, например, в районах Инвуд и Дитмас-парк. Здесь цена на съемное жилье изначально самая низкая по городу. В то же время в более престижных районах, где съем квартиры обходится дороже, соответственно, стоимость аренды повышается гораздо медленнее. Так, в таких кварталах, как Боро-парк, Дайкер Хайтс, Бенсонхерст или Вудсток, рост цен на недвижимость составил менее 18% за последние 8 лет.
10 кварталов с максимальными показателями роста цен на аренду квартир
- Ditmas Park (Brooklyn) — 45%
- Prospect Lefferts Gardens (Brooklyn) — 45%
- Bedford-Stuyvesant (Brooklyn) — 41%
- Crown Heights (Brooklyn) — 39%
- Inwood (Manhattan) — 39%
- Hamilton Heights (Manhattan) — 39%
- Midwood (Brooklyn) — 38%
- Flatbush (Brooklyn) — 38%
- Washington Heights (Manhattan) — 37%
- Brighton Beach (Brooklyn) — 37%
Все районы, демонстрирующие высокие темпы роста цен на аренду недвижимости, считаются традиционными для проживания людей со средним или ниже среднего уровнем дохода. Чаще всего это кварталы Бруклина и Верхнего Манхэттена. Самое интересное, большинство этих кварталов никогда не были на хорошем счету у квартиросъемщиков. Основным их преимуществом была доступность. В качестве примера лучше всего подойдет Южный Бруклин, где за последние 10 лет спрос настолько вырос, что арендные ставки «взлетели до небес», демонстрируя подорожание на 43% по сравнению с 2010 годом.
Рынок жилья среднего класса и выше среднего гораздо стабильнее, но тенденции к удорожанию присутствуют и тут. Медленнее всего повышаются ставки на аренду недвижимости, расположенной в респектабельных районах Манхэттена. Так, например, стоимость аренды в Дамбо или Ривердейле практически не изменилась за последние 10 лет.
10 кварталов с минимальными показателями роста цен на аренду квартир
- Ridgewood (Queens) — 15%
- Central Park South (Manhattan) — 16%
- Midtown (Manhattan) — 16%
- Long Island City (Queens) — 18%
- Riverdale (Bronx) — 20%
- Midtown (South Manhattan) — 20%
- Gramercy Park (Manhattan) — 21%
- Upper West Side (Manhattan) — 21%
- Dumbo (Brooklyn) — 21%
- Stuyvesant Town/PCV (Manhattan) — 22%
Интересная ситуация сложилась на Лонг-Айленде, где квартиры стабильно дорожали, вплоть до 2017 года, а потом стали дешеветь. Объяснить это можно сегодняшним строительным бумом на Лонг-Айленд. В результате активной застройки жилой фонд значительно увеличился, а многих квартир, предлагаемых сейчас в аренду, в 2010 году еще не существовало. Поэтому сегодня здесь можно найти отличную квартиру с одной спальней всего на $5–10 дороже, чем в 2011 году (если поторговаться).
Особняком стоят Ridgewood и Queens, в которых стоимость аренды не только растет гораздо медленнее, чем в среднем по Нью-Йорку, но в некоторых случаях даже падает по сравнению с предыдущими годами. Объяснить этот факт можно неоправданно резким ростом арендных ставок в 2011–2012 годах, вызванных не объективными причинами, а тенденциями к спекуляции со стороны застройщиков и домовладельцев. Логично, что такая ситуация не могла длиться вечно. Сегодня в этих кварталах вполне можно подыскать неплохую квартиру с 2 спальнями по цене на 20% ниже, чем предлагалось в 2012 году.
Тенденции роста с 2008 года до 2018
В период преодоления экономического кризиса, разразившегося в США в 2008-м, стоимость аренды на недвижимость в Нью-Йорке поднималась умеренными темпами, без явных лидеров по росту цен в городе. Однако в 2012 году ситуация изменилась — появились новые тренды. Так, стоимость аренды за квартиру в самых доступных кварталах города стала резко увеличиваться, в то время как в более престижных районах Большого Яблока цены оставались сравнительно стабильными. К концу 2014 года разрыв удорожания по районам города достиг 11%, но и это, как оказалось, был не предел.
После наступившего в 2014 году пика роста цен на недвижимость в Нью-Йорке темпы увеличения стоимости аренды снизились по всей стране. Одной из главных причин стал начавшийся в 2014 году стремительный подъем строительства. С тех пор объемы сдаваемого жилого фонда ежегодно превышали среднегодовые показатели за предыдущие 10 лет. В итоге в 2017 году в Нью-Йорке сдали более 25 000 единиц нового жилья.
Общая ситуация в Нью-Йорке остается прежней — жизнь в городе неуклонно дорожает. Однако уже сейчас есть смысл задуматься над тем, какое именно жилье и в какой части города арендовать. Возможно, долгосрочно выгоднее снимать недвижимость в более престижных районах, чем в традиционных кварталах для проживания людей с достатком ниже среднего. Скорее всего, эти тенденции имеют длительную перспективу.
Рост цен ударил по Нью-Йоркским семьям
Давайте сравним ситуацию с 2010 годом. Тогда рост цен на доступную недвижимость значительно превышал по темпам увеличение цен на недвижимость среднего и элитного уровней. Средняя величина арендной платы в 2010 году в десяти самых быстро дорожающих кварталах Нью-Йорка составляла $1695, в то время как в десятке самых стабильных в плане цены на аренду недвижимости районов этот же показатель равнялся $2800.
Быстрый темп увеличения стоимости аренды в недорогих районах города хуже всего повлиял на основной контингент живущих в них людей, а именно на семьи с низким уровнем доходов. В 52 кварталах Нью-Йорка, в которых проживают семьи с доходом выше среднего (в 2010 году — $50 285 на семью), арендные ставки выросли в среднем на 26,9% за последние 8 лет. За аналогичный период в 31 квартале, основу населения которых составляет население с доходами ниже среднего, арендные ставки выросли на 33,1%. Что же означает такой прирост? А то, что семья, тратившая в 2010 году не более $2000 в месяц на аренду жилья, в 2018 году будет платить больше на $1500 в год.
В районах с самыми высокими темпами роста арендной платы также проживает большое количество семей с маленькими детьми. Сравните: арендная ставка выросла на 32% в районах, где не менее четверти постоянно проживающего населения имеет несовершеннолетнего ребенка на содержании, в то время как в районах с преимущественно взрослым населением — только на 27%. В таких кварталах Манхэттена, как Midtown, Gramercy Park или Financial District, менее 10% постоянно проживающего населения имеют несовершеннолетних детей, а рост цен на аренду жилья — один из самых низких в городе. Чего нельзя сказать о Ditmas Park, Elmhurst и University Heights. Здесь около трети населения составляют семьи, а уровень инфляции самый высокий в городе (около 40%).
Связь между социальной характеристикой района и темпами роста цен на недвижимость однозначно есть. Однако она не говорит о том, что цены увеличиваются из-за наличия или отсутствия детей, а, скорее, наглядно демонстрирует сложности, возникающие в случае увеличения стоимости аренды для семейных жителей Нью-Йорка.
Рост цен не связан с расовым вопросом
Быстрорастущие ставки на аренду недвижимости влияют практически на все части города, независимо от основного контингента проживающих. В таких кварталах, как Bed-Stuy, Prospect Lefferts Gardens и Flatbush, всегда проживало большое количество представителей «цветного» населения, а рост арендной платы — один из самых высоких по городу. Если говорить о пяти кварталах-лидерах в плане скорости увеличения цен на аренду квартир за последние 8 лет, то все они являются традиционными для проживания латино- и афроамериканцев. В то же время есть и другие заметные лидеры роста цен — южные и центральные кварталы Бруклина: Brighton Beach, Midwood и Sheepshead Bay. Здесь живут преимущественно белые, но рост арендной платы за аналогичный период такой же высокий. Это говорит о том, что высокие темпы роста цен на аренду квартир связаны, в первую очередь, с уровнем доходов и географическим расположением жилого квартала, а не с его расовым составом.
Малоэтажная Америка
В целом, анализ показывает, что существующая программа по сохранению архитектурного облика Нью-Йорка и его окрестностей оказывает большое влияние на рост арендной платы, затрагивая сильнее всего цены в недорогих районах. В городе строится много новых кварталов, но застройка в них преимущественно малоэтажная. В семи из 10 районов, демонстрирующих максимальную скорость увеличения цен на аренду квартир, проводилась политика ограничения территории и высотности застройки с целью сохранения исторического облика и низкой плотности населения в них. Примерами могут служить районы Midwood и Crown Heights. Общая концепция развития города не предполагала расширения их территорий. Однако результатом такой политики как раз и стал рекордный темп роста цен на аренду недвижимости, поскольку спрос явно превышал предложение.
Тем не менее за последние два десятка лет многие районы Нью-Йорка разрослись. Расширение было стратегическим пунктом развития Лонг-Айленд-Сити, Бруклина и Хадсон-Ярдс. Три из 10 районов с самым медленным ростом арендной платы — Лонг-Айленд-Сити, Дамбо и Верхняя Уэст-Сайд — были частично реконструированы в период между 2007 и 2009 годами, что и позволило существенно замедлить увеличение цен на квартиры. Другие районы, получившие право на развитие, а именно: Williamsburg, Downtown Brooklyn и Chelsea, также занимают нижние позиции в графике роста цен на аренду за последние 8 лет.
Не только географическое расположение района влияет на увеличение цен. То, что так много районов Нью-Йорка с наиболее быстро растущей арендной платой являются самыми густонаселенными, напоминает нам о том, что цены на аренду квартир «повышают» и экономический рост в стране, и действующие в городе программы по его развитию. Тот факт, что строительный бум в городе до сих пор не смог облегчить жилищный кризис во многих отдаленных районах, иллюстрирует сложность решения этой проблемы.