Ни для кого не секрет, что в Нью-Йорке космические цены на покупку недвижимости, и зачастую жилье гораздо выгоднее снимать, чем приобретать во владение.
Конечно, аренда недвижимости дарит вам мобильность и снимает с ваших плеч многие заботы, но вместе с тем, вы зависите от арендодателя.
Всегда есть риск, что лендлорд может выселить своих арендаторов, если для него они чем-то неудобны. Так считают многие противники съемного жилья.
Арендодатели попадаются разные, с этим не поспоришь. Но не стоит забывать, что существуют законы, которые нередко становится на сторону квартиросъемщиков и направлены на защиту их интересов.
Предлагаем вам, как арендаторам, ознакомиться с некоторыми своими правами, о которых ваш лендлорд вполне мог «забыть»:
1. Обойти запрет о содержании домашних животных
Даже если вы уже заключили договор об аренде, одним из условий которого является запрет о содержании домашних животных, закон предусматривает, как это обойти.
Во-первых, это касается собак-поводырей и сертифицированных животных для эмоциональной поддержки. Необходимо лишь предоставить своему арендодателю соответствующую справку от врача.
В противном случае можно обратиться в суд, который использует в качестве прецедента дело Carol T. v. Mutual Apartments, Inc.
Некая Кэрол Т., проживающая в бруклинской квартире жилого комплекса Mutual Apartments, Inc., подала иск, что она подверглась дискриминации по признаку инвалидности.
Ответчиками выступали акционерное общество Mutual Apartments и компания по управлению недвижимым имуществом Prestige Management, администрация которой хотела выселить семью Кэрол Л. из-за ее собаки, необходимой ей “для психической терапии”.
Судья Фэй Льюис встала на сторону истицы и подготовила рекомендацию для Нью-Йорской комиссии по правам человека оштрафовать ответчиков на сумму $95,000.
С тех пор жильцы все чаще заводят питомцев для эмоциональной поддержки в тех домах, где их содержание запрещено, а лендлорды стали реже это оспаривать, опасаясь получить большой штраф.
И, во-вторых, NYS Housing Maintenance Code предусматривает, что если арендаторы вопреки запрету завели домашнее животное, и домовладелец знал об этом или мог знать, но в течение трех месяцев ничего не предпринимал, то жильцы вправе оставить животное.
Обратимся к первоисточнику:
NYC Housing Maintenance Code § 27-2009.1 Права и обязанности владельцев и арендаторов в отношении домашних животных
(b) Если в многоквартирном доме арендатор открыто и общеизвестно в течение трех или более месяцев после того, как вступил во владение жилой площадью, приютил или дал убежище для домашнего животного (животных), укрывательство которых не запрещено нью-йоркским законом о многоквартирных домах (Multiple Dwelling Law), кодексами штата Нью-Йорк о содержании жилищного фонда (Housing Maintenance Code), о здравоохранении (Health Code) или любым другим применимым законом, и при этом владелец или его агент знают об этом факте, но в течение трехмесячного периода такой владелец не начал упрощенное судопроизводство или не предпринимал действий для обеспечения положения об аренде, запрещающего содержание домашних животных, то от такого положения договора нужно отказаться.
Причем, даже если лендлорд вызвал к вам домой ремонтного рабочего, а тот увидел, что вы содержите питомца, но впоследствии никто ничего не предпринял, то через три месяца к вам уже поздно предъявлять претензии.
2. В некоторых квартирах можно жить бесплатно
Сложно поверить, но по нью-йоркскому законодательству возможно и такое, хоть и в исключительных случаях.
А именно: вы снимаете лофт, который подпадает под действие статьи 7-С Закона штата Нью-Йорк о многоквартирных домах (New York Multiple Dwelling Law), широко известной как Закон о лофтах 1982 года (The Loft Law), но ваш арендодатель не соблюдает ее предписания.
Коротко говоря, the Loft Law стремится защитить арендаторов, которые снимают жилье в бывших коммерческих или фабричных зданиях, от выселения, несправедливой аренды или некачественных условий.
Именно этот закон и защитил художницу Маргарет Могенест от выселения из бруклинского лофта Gowanus, несмотря на то, что она не платила арендную плату в течение девяти лет.
В 1984 году Маргарет перебралась жить и работать в Gowanus Loft, снимая жилье за $600 в месяц. Но арендодатель не следил за тем, чтобы здание соответствовало нормам пожарной безопасности и различным мерам предосторожности, и поэтому в 2003 году она перестала платить за аренду.
Через пять лет лендлорд подал на нее в суд, добиваясь выселения художницы. Он даже выиграл дело. Однако Могенест обжаловала это решение в апелляционную инстанцию, продолжая жить в лофте бесплатно.
И в 2012 году суд встал на ее сторону, поскольку арендодатель не вложился в дедлайн для приведения своего здания в соответствие со стандартами безопасного проживания.
Таким образом, Маргарет осталась жить в своем лофте и не платила за прошедшие девять лет аренды.
Примечательно, что здание, где живет Маргарет, было одним из 300, которые с 1982 года так и не получили сертификат на заселение жильцов. Если их недобросовестные владельцы до сих пор не соблюдают законы, то сценарий может повториться.
3. Обойти запрет арендодателя на подселение соседа
Тут все просто: если ваша вторая половина хочет переехать жить к вам, но арендодатель против, есть только один выход – жениться. И тогда вас защитит закон.
А вот и его положение:
The NYS Real Property Law § 235-f. Незаконные ограничения для аренды
ч. 2 Если арендодатель ограничивает аренду жилых помещений со срочными или другими условиями аренды для арендатора (арендаторов) и их близких родственников, это считается противоправным.
4. Вас не выселят за хроническую неуплату
Юридическая фирма Adam Leitman Bailey, P.C., уже 17 лет занимающаяся делами по недвижимости, определяет хроническую неуплату как явление, при котором арендатор неоднократно в течение относительно небольшого временного интервала платит арендную плату с опозданием более, чем на месяц.
При этом современное прецедентное право определяет это явление достаточно туманно, не давая четкого набора стандартов для описания поведения, которое является основанием для прекращения аренды.
Одной хронической неуплаты, которая случается от времени к времени, недостаточно для того, чтобы начать судебное разбирательство.
5. В лифтах должны быть зеркала
Для того, чтобы не платить за аренду в течение нескольких лет или вселить к себе партнера, этого условия, бесспорно, мало.
Но, возможно, вам будет полезно знать, что в лифтах самообслуживания многоквартирных жилых комплексов обязаны быть зеркала.
Данное требование должно соблюдаться для того, чтобы перед тем, как зайти в лифт, люди могли видеть есть ли уже там кто-нибудь или нет.
Об этом указано как в New York Multiple Dwelling Law (§ 51-b), так и в NYC Administrative Code (§ 27-2042).